43.第43章 出乎意料
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路上的车辆并不是很多，夏雨乘坐的奥迪车就行驶在这并不宽敞的道路上，却没有拥挤的感觉。
夏雨有时候觉得很多城市的规划就象玩泥巴，大不了拆了重建，他看到这个城市的墙上到处画满了大大的红色“拆”字，显示着这个城市要来一场大刀阔斧式的拆迁改造。没有拆就没有地方建，城市的土地不象农村那样，到处都是。
人生如一场现场直播的戏，永远不会彩排。
一路上，夏雨设想了各种见到王总的场景，仍然没有料到他见到王总的地方竟然是那个还没有建造好的售楼部里。
当时，王总穿得像个农民工那样，脸上布满了灰尘，整个售楼部正在紧锣密鼓地装修着。他则在一旁饶有兴趣地指点着他的江山，一块一百亩的土地，一个精致的售楼部就是他的全部江山。也是他的全部心血，打拼了二十年的积蓄也全部压在了这个楼盘上。
夏雨给他打电话联系好的时间是八点半，夏雨他们一行人却早来了半个小时。
王总看到夏雨一行人的时候，热情地笑着向他们打招呼，等到夏雨走到跟前的时候，他伸出一双还带着水泥的双手握住了夏雨，夏雨的手上也被沾满了水泥灰。
王总放开手后才看到夏雨手上的水泥灰，呵呵笑着说道：“真不好意思，真不好意思，你是昨天打电话的方园策划公司的夏总，没有想到是这么年轻的小伙子，真是后生可畏，现在你们年轻人是越来越厉害了。”
“王总也太客气了，我们只是一个小小的策划公司，哪里能跟王总您的实力相比，看目前的这块地，王总师打算在这里建造约十五万平方米的楼盘了。”夏雨是按照容积率2。5给他核算的，他是按照一般开发商的思维首先提出了关系到利润最大化的问题。建筑面积的多少直接决定了楼盘的利润大小。
王总原名王军，土生土长的大同本地人，本是一名小小的包工头，这两年房地产的蓬勃发展，让他在建筑领域赚了一大笔钱，他也想趁这个黄金机会赚上一把，每亩地成本价一百万购买了这一百亩土地。
实话说，这块地的地理位置并不是太好，要想做到容积率2。5是很不容易的，一旦卖不出去，建筑成本也相对增加很多。
王军的楼盘还没有做规划方案，楼市的热度根本就不需要先做规划方案，而是先做售楼部，进行楼盘客户的先期蓄水，蓄水的同时很快定下规划方案，这样，还没有开工，就可以收取很多客户认购定金，这是每个开发商保证现金流最好的办法。
夏雨脸上露着了他锻炼了很久的职业性微笑，看上去迷人又可爱，方园园就站在他的旁边，用鼓励的眼神看着他，她多么希望夏雨能够谈成这个楼盘。
夏雨的话很快吸引了王军的注意力，他也正犹豫着这个楼盘的规划问题，如果建少了，楼盘的利润肯定受到影响，如果建多了，又怕卖不出去。他也和其他几个策划公司没有少谈过这件事情，其他的策划公司的建议就是这块地容积率最多做到2。0，因此夏雨说完后，他瞪大着一双不相信的眼睛看着夏雨。
马国庆也觉得夏雨吹大了，他也知道夏雨采用了一种排斥的手段，不管怎么样，先把其他策划公司排斥在外，具体到了规划阶段，再细细商量，如果可行性的市场研究证明容积率2。5有较大风险的话，那可以再减少楼盘建筑面积。
王军转身看了看自己的土地，过了一会儿，才让两个工人从售楼部里面搬出来几张椅子，上面也满是涂料和混泥土的渣，看上去，这个王军确实是第一次做这个房地产开发项目，以至于弄得乱七八糟。
为了节省成本，王军把售楼部和将来的办公室建造在了一起。
夏雨和方园园看着脏兮兮的椅子，毫不犹豫地坐了上去。马国庆和付娟也立刻跟着坐了上去。王军看在眼里，脸上露出了微笑，他是个粗人，他有着十多年自己判断人的标准，很多策划公司见到这脏兮兮的椅子都会有一种被小瞧的感觉。
夏雨他们并没有觉得尴尬，反而落落大方。王军对这个行业内传言也略有耳闻，夏雨在星期六给小学生代课的这种老总无疑是善于经营的。
王军是个典型的抠门，所以，对于夏雨以这种家教赚钱维持公司的方式并不反感，反而很有兴趣。
王军见他们都坐了下来，他也坐了下来，正坐在夏雨对面的椅子上，工人们都停止了粉刷和批灰，这些工人都是一些跟着王军在外面承包工程的工人，他们就站在售楼处的外面，和夏雨他们的距离不是太远。
夏雨没有想到，这种谈判方式竟然是露天的，在大冷天的寒风中，付娟穿的有点少，冻得有点发抖。
“你刚才说容积率能做到2。5，这可不是个简单的事情，你看看这周边的配套，几乎什么都没有，你既然是这个行业内的人，不瞒你说，如果有实力的话，谁会拿这块地，跟人合伙吧，我是个粗人，怕弄不过别人，这可是我大半辈子的心血，一旦失败，接下来的事情我就不敢想了。”王军还是有些担心夏雨的话里有水分，把问题的结果说得很严重，他从夏雨老实憨厚的脸上，希望夏雨能够真实为他考虑的多一些。
容积率2。5和容积率2。0的差别，相差三万多平方，按照3500元一个平米的价格，就是相差一个亿的销售总额，这可是整块土地的购买费用。
夏雨其实心里早已经有了答案，对于一个月失败了十多次的他来说，这个问题早已经不是个问题了，他已经熟知了一些策划公司的套路。
夏雨故意没有立刻说出来，而是假装看了看远处几家正在施工的楼盘，这几家楼盘夏雨都去调研过，对他们的情况一清二楚。夏雨忽然否定了自己的全部想法，他有了一个更大的想法，他突然坐了下来，一个字一个字地说道：“王总，我是这样想的，与其跟风，不如我们将胆子放开，在我们这块地上，我们将商业面积做到五万平方，这样以来，实际上我们多出来的容积率都放在了外围的商业裙房上面。”
夏雨觉得周围几家楼盘起来后，这里的人流也会逐渐起来，有人流就会有消费。夏雨不明白，为什么，大家都争先恐后盖住宅项目，而对于商业地产项目却几乎有很少人涉及，他认为几年后的商业项目一定是房地产主流项目。
路上的车辆并不是很多，夏雨乘坐的奥迪车就行驶在这并不宽敞的道路上，却没有拥挤的感觉。
夏雨有时候觉得很多城市的规划就象玩泥巴，大不了拆了重建，他看到这个城市的墙上到处画满了大大的红色“拆”字，显示着这个城市要来一场大刀阔斧式的拆迁改造。没有拆就没有地方建，城市的土地不象农村那样，到处都是。
人生如一场现场直播的戏，永远不会彩排。
一路上，夏雨设想了各种见到王总的场景，仍然没有料到他见到王总的地方竟然是那个还没有建造好的售楼部里。
当时，王总穿得像个农民工那样，脸上布满了灰尘，整个售楼部正在紧锣密鼓地装修着。他则在一旁饶有兴趣地指点着他的江山，一块一百亩的土地，一个精致的售楼部就是他的全部江山。也是他的全部心血，打拼了二十年的积蓄也全部压在了这个楼盘上。
夏雨给他打电话联系好的时间是八点半，夏雨他们一行人却早来了半个小时。
王总看到夏雨一行人的时候，热情地笑着向他们打招呼，等到夏雨走到跟前的时候，他伸出一双还带着水泥的双手握住了夏雨，夏雨的手上也被沾满了水泥灰。
王总放开手后才看到夏雨手上的水泥灰，呵呵笑着说道：“真不好意思，真不好意思，你是昨天打电话的方园策划公司的夏总，没有想到是这么年轻的小伙子，真是后生可畏，现在你们年轻人是越来越厉害了。”
“王总也太客气了，我们只是一个小小的策划公司，哪里能跟王总您的实力相比，看目前的这块地，王总师打算在这里建造约十五万平方米的楼盘了。”夏雨是按照容积率2。5给他核算的，他是按照一般开发商的思维首先提出了关系到利润最大化的问题。建筑面积的多少直接决定了楼盘的利润大小。
王总原名王军，土生土长的大同本地人，本是一名小小的包工头，这两年房地产的蓬勃发展，让他在建筑领域赚了一大笔钱，他也想趁这个黄金机会赚上一把，每亩地成本价一百万购买了这一百亩土地。
实话说，这块地的地理位置并不是太好，要想做到容积率2。5是很不容易的，一旦卖不出去，建筑成本也相对增加很多。
王军的楼盘还没有做规划方案，楼市的热度根本就不需要先做规划方案，而是先做售楼部，进行楼盘客户的先期蓄水，蓄水的同时很快定下规划方案，这样，还没有开工，就可以收取很多客户认购定金，这是每个开发商保证现金流最好的办法。
夏雨脸上露着了他锻炼了很久的职业性微笑，看上去迷人又可爱，方园园就站在他的旁边，用鼓励的眼神看着他，她多么希望夏雨能够谈成这个楼盘。
夏雨的话很快吸引了王军的注意力，他也正犹豫着这个楼盘的规划问题，如果建少了，楼盘的利润肯定受到影响，如果建多了，又怕卖不出去。他也和其他几个策划公司没有少谈过这件事情，其他的策划公司的建议就是这块地容积率最多做到2。0，因此夏雨说完后，他瞪大着一双不相信的眼睛看着夏雨。
马国庆也觉得夏雨吹大了，他也知道夏雨采用了一种排斥的手段，不管怎么样，先把其他策划公司排斥在外，具体到了规划阶段，再细细商量，如果可行性的市场研究证明容积率2。5有较大风险的话，那可以再减少楼盘建筑面积。
王军转身看了看自己的土地，过了一会儿，才让两个工人从售楼部里面搬出来几张椅子，上面也满是涂料和混泥土的渣，看上去，这个王军确实是第一次做这个房地产开发项目，以至于弄得乱七八糟。
为了节省成本，王军把售楼部和将来的办公室建造在了一起。
夏雨和方园园看着脏兮兮的椅子，毫不犹豫地坐了上去。马国庆和付娟也立刻跟着坐了上去。王军看在眼里，脸上露出了微笑，他是个粗人，他有着十多年自己判断人的标准，很多策划公司见到这脏兮兮的椅子都会有一种被小瞧的感觉。
夏雨他们并没有觉得尴尬，反而落落大方。王军对这个行业内传言也略有耳闻，夏雨在星期六给小学生代课的这种老总无疑是善于经营的。
王军是个典型的抠门，所以，对于夏雨以这种家教赚钱维持公司的方式并不反感，反而很有兴趣。
王军见他们都坐了下来，他也坐了下来，正坐在夏雨对面的椅子上，工人们都停止了粉刷和批灰，这些工人都是一些跟着王军在外面承包工程的工人，他们就站在售楼处的外面，和夏雨他们的距离不是太远。
夏雨没有想到，这种谈判方式竟然是露天的，在大冷天的寒风中，付娟穿的有点少，冻得有点发抖。
“你刚才说容积率能做到2。5，这可不是个简单的事情，你看看这周边的配套，几乎什么都没有，你既然是这个行业内的人，不瞒你说，如果有实力的话，谁会拿这块地，跟人合伙吧，我是个粗人，怕弄不过别人，这可是我大半辈子的心血，一旦失败，接下来的事情我就不敢想了。”王军还是有些担心夏雨的话里有水分，把问题的结果说得很严重，他从夏雨老实憨厚的脸上，希望夏雨能够真实为他考虑的多一些。
容积率2。5和容积率2。0的差别，相差三万多平方，按照3500元一个平米的价格，就是相差一个亿的销售总额，这可是整块土地的购买费用。
夏雨其实心里早已经有了答案，对于一个月失败了十多次的他来说，这个问题早已经不是个问题了，他已经熟知了一些策划公司的套路。
夏雨故意没有立刻说出来，而是假装看了看远处几家正在施工的楼盘，这几家楼盘夏雨都去调研过，对他们的情况一清二楚。夏雨忽然否定了自己的全部想法，他有了一个更大的想法，他突然坐了下来，一个字一个字地说道：“王总，我是这样想的，与其跟风，不如我们将胆子放开，在我们这块地上，我们将商业面积做到五万平方，这样以来，实际上我们多出来的容积率都放在了外围的商业裙房上面。”
夏雨觉得周围几家楼盘起来后，这里的人流也会逐渐起来，有人流就会有消费。夏雨不明白，为什么，大家都争先恐后盖住宅项目，而对于商业地产项目却几乎有很少人涉及，他认为几年后的商业项目一定是房地产主流项目。