第二十三章第二条路
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“高总，经过研究，我们认为摆在银海园目前的有两条路，一条是将银海园重新进行整体包装后推向市场。但是，我们认为这条路很难。通过分析我们认为，就算全力操作，银海园的销售价格也不能高于4500元/平方米，而且，如果以这个价格在现阶段将它推向市场，整个银海园一期一年内的销售量应该不过超过50%，而前提条件必须是在银海园完工、各种相关的配套设施也尽可能完善的前提下。”庄明宇看到任一凡在看自己，于是清了清嗓子转向高展等人说道。
“4500元/平方米的价格接近成本价，如果按这个价格销售，那么实现的利恐怕连广告宣传费用都不一定能赚得出来，如果一年的时间里销售量不过50%的话，银海公司的最终结局还是破产，更何况银海园实现主体和相关配套设施完工这种假设是不成立的，以银海的现状根本不可能完成。”财务部长方强说道。
“说说第二条路吧。”高展眉头紧皱。
“第二条是我们认为银海园项目目前唯一可以走得通的”庄明宇的话引起了银海公司四个人的高度关注，他说完这句话后看着任一凡，意思是下面的话还是由你来说比较合适。
任一凡点点头，冷静地说道：“我们认为，银海园项目迄今为止，已经进入了一条窄巷之中。没有了腾挪地余地和空间，唯一能使它重新拥有商业价值的只有一条路。那就是将原规划中地二期和三期工程同时启动。”
语惊四座。
“同时启动？一期工程已经是这个样子了，短时间内银海园地区的硬件条件不可能发生大的变化，开发得越多岂不是赔得越多吗？”工程师老白50多岁，是一个少语寡言的人，此时听到任一凡如是说，忍不住开口问道。银海公司的四个人一齐把目光投向了任一凡，等着他的解释。
“大家来看，”任一凡没有马上回答这个提问，想了想后，他打开了银海园地区的平面图。指着图纸对围拢过来的高展和其他几个人说道：“银海园的这块地处在城市的西部，首期地四幢楼建在位于这块十二公倾土地的西南面，当初高总之所以选址在这里，可能有借助高新科技园区的优势促进销售的考虑，也正因为这样，这四幢楼建在了目前的这个尴尬的位置上，事实证明，它对在科技园工作的人的没有形成足够的吸引力，同时，因为地理位置的原因。使它和城市西面地那些普通住宅相距较远，将来这里的居民不但买菜、买藥、洗衣、孩子上学入托、甚至晚上出来吃个宵夜都不是很方便，但是，任一凡手指在图纸上那块用虚线标出来的地块上划了一个圈“如果把这块可用于连续开发的十二公倾的土地象高总规划的那样全部开发出来，那么它的东面不但会毗邻那里的普通住宅区，银海园自身也将形成一个足够大地社区，随着居住人口的增多。很多的生活设施都会完善起来，有了规模，银海园这盘棋也就可以走活了。”
“任总，且不说全面开面这块地需要多少的再投入，银海园现有的这四幢十层的楼，成本已经达到了四千以上，连续开发之后，想来也不会很低。我想问一下。你怎么能肯定全面开发之后，楼一定会好卖呢？就算开发出来，那种巨额的投入后又会有多少收益呢？这将是冒着极大商业风险的投资，如果单纯是为了救这四幢楼而去这么做地话，值得吗？话又说回来了。又有谁傻到去投这个资呢？”
对任一凡的这番话。林自洋再次表现出怀疑和不满，他显然认为任一凡的这番话不过是他自己一厢情愿而没有根据的猜测。不足为信。任一凡曾听高展说过，这个林自洋在项目受挫之后，他曾经整夜地睡不着觉，人几乎快要崩溃了，任一凡对他的心情表示理解。
“林总，应该说你地担心是有道理地，但我给出上面的结论也并不是信口开河。通过银海园地现状，我们大家现在应该有这样的共识，那就是，房地产开发与经营离不开市场营销策划，如何对待这种营销策划、如何具体运作营销策划都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以一定要有整体大局观，一定要注意搞清楚所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
非凡是做房地产策划的专业公司，其工作实质就是制定开发楼盘的远景目标规划以及详细的计划指定和细节落实。针对银海园的全面开发和未来的销售，从满足消费者的不同需求出发，我们已经给出了一揽子解决方案，也就是说我们已经做了针对未来全面开发的银海园的前营销工作。我们认为，如果能够从购买者的需求出发去规划和建设，不但可以盘活现在已经建好的这四幢楼，在这个项目上实现赢利也几乎是可以肯定的！”任一凡肯定的语气让银海公司的人越发不理解了。
“你们看，这里是银海园已经开发建设的四幢楼，而这里，”面对这些疑问的眼光，任一凡拿起一支铅笔，在图纸上画了几个方块形的图案对大家说：“我们可以建设一大片低楼层低密度高绿化的景观大宅。并改掉这个楼盘银海园的名字，更名为科技生态园。改这个名字不是为了赶时髦，而是我们将在未来的建设中溶入很多高新科技。
科技两个字一是体现这个小区本身的科技理念，二是它毗领a市的高新科技园区，具有地域特点；生态就好解释了，它的内涵是绿化、环保和人文。大家都知道，随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。如果我们顺应了购房者的这一要求，小区开发以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园，那这种产品当然会受到消费者的追捧，所以在开发上，我们不会一味地去迎合市场，而是要有目的地去引导市场。
银海园、也就是生态园所处的地理位置和自然环境已经很契合这些条件了，只要我们在此基础上加以完善就可以了，我们暂且将其命名为生态园二期，这部分开发的住宅最高为三层。吴总工计算过，在这一区域中，可以建成十二幢这样的三层楼，每幢9个单位，每个单位的平均面积为二百平方米，二期的总建筑面积为21600平方米，预计售价13000元/平方米以上”
“这恐怕不行，”听任一凡说到这里，白工程师沉吟着摇头打断了任一凡“如果按照这种规划来开发，13000的价格，房子卖应该是好卖的，但如果在这么大的一块区域里只建一万五千平方米，却要给那么一大片的土地设计景观做绿化，成本太高，最后恐怕也会没什么利润了，就是有也只能是微利。”
“当然，我所说的13000的价格只是现在的估算，如果真的如此开发，具体定价会根据详细的市场调查来制定，以现在a市现有的类似的住宅的定价来看，相信应该只会多不会少。另外，关于整体规划我还没有说完。”任一凡微笑着，认真地回应了白工的话，老白也许是觉得自己没等任一凡把话说完就说话，有点不好意思。
几个人都在沉思着，任一凡对他们的表现心中有数，他用铅笔在另一侧也画下几个方块继续说道：“大家再看，我们在毗邻城西普通住宅的这里，建设5幢层左右的高层住宅，我们暂且将其命名为生态园三期，这5幢总的开发面积约为5万平方米，约500个单位，预计售价在5000元/平方米。这一期的开发不但降低了开发成本，也将聚集了这一地区的人气。我们算过，既便是这样，平均算下来，生态园的容积率仍然是极低的。这样一来，加上一期的二万七千平方米，这一地区总的开发面积将达到9万8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整个地区的平均开发成本可以控制在4000元/平方米以下，总开发成本应在四个亿以内，而总的销售收入将达到七个亿。”任一凡平静地说完，银海公司的几个人已经面面相觑地愣住了，他们不得不承认，任一凡讲得很详细、很有道理和说服力，只是他们还是无法相信这些会变成真的。
“高总，经过研究，我们认为摆在银海园目前的有两条路，一条是将银海园重新进行整体包装后推向市场。但是，我们认为这条路很难。通过分析我们认为，就算全力操作，银海园的销售价格也不能高于4500元/平方米，而且，如果以这个价格在现阶段将它推向市场，整个银海园一期一年内的销售量应该不过超过50%，而前提条件必须是在银海园完工、各种相关的配套设施也尽可能完善的前提下。”庄明宇看到任一凡在看自己，于是清了清嗓子转向高展等人说道。
“4500元/平方米的价格接近成本价，如果按这个价格销售，那么实现的利恐怕连广告宣传费用都不一定能赚得出来，如果一年的时间里销售量不过50%的话，银海公司的最终结局还是破产，更何况银海园实现主体和相关配套设施完工这种假设是不成立的，以银海的现状根本不可能完成。”财务部长方强说道。
“说说第二条路吧。”高展眉头紧皱。
“第二条是我们认为银海园项目目前唯一可以走得通的”庄明宇的话引起了银海公司四个人的高度关注，他说完这句话后看着任一凡，意思是下面的话还是由你来说比较合适。
任一凡点点头，冷静地说道：“我们认为，银海园项目迄今为止，已经进入了一条窄巷之中。没有了腾挪地余地和空间，唯一能使它重新拥有商业价值的只有一条路。那就是将原规划中地二期和三期工程同时启动。”
语惊四座。
“同时启动？一期工程已经是这个样子了，短时间内银海园地区的硬件条件不可能发生大的变化，开发得越多岂不是赔得越多吗？”工程师老白50多岁，是一个少语寡言的人，此时听到任一凡如是说，忍不住开口问道。银海公司的四个人一齐把目光投向了任一凡，等着他的解释。
“大家来看，”任一凡没有马上回答这个提问，想了想后，他打开了银海园地区的平面图。指着图纸对围拢过来的高展和其他几个人说道：“银海园的这块地处在城市的西部，首期地四幢楼建在位于这块十二公倾土地的西南面，当初高总之所以选址在这里，可能有借助高新科技园区的优势促进销售的考虑，也正因为这样，这四幢楼建在了目前的这个尴尬的位置上，事实证明，它对在科技园工作的人的没有形成足够的吸引力，同时，因为地理位置的原因。使它和城市西面地那些普通住宅相距较远，将来这里的居民不但买菜、买藥、洗衣、孩子上学入托、甚至晚上出来吃个宵夜都不是很方便，但是，任一凡手指在图纸上那块用虚线标出来的地块上划了一个圈“如果把这块可用于连续开发的十二公倾的土地象高总规划的那样全部开发出来，那么它的东面不但会毗邻那里的普通住宅区，银海园自身也将形成一个足够大地社区，随着居住人口的增多。很多的生活设施都会完善起来，有了规模，银海园这盘棋也就可以走活了。”
“任总，且不说全面开面这块地需要多少的再投入，银海园现有的这四幢十层的楼，成本已经达到了四千以上，连续开发之后，想来也不会很低。我想问一下。你怎么能肯定全面开发之后，楼一定会好卖呢？就算开发出来，那种巨额的投入后又会有多少收益呢？这将是冒着极大商业风险的投资，如果单纯是为了救这四幢楼而去这么做地话，值得吗？话又说回来了。又有谁傻到去投这个资呢？”
对任一凡的这番话。林自洋再次表现出怀疑和不满，他显然认为任一凡的这番话不过是他自己一厢情愿而没有根据的猜测。不足为信。任一凡曾听高展说过，这个林自洋在项目受挫之后，他曾经整夜地睡不着觉，人几乎快要崩溃了，任一凡对他的心情表示理解。
“林总，应该说你地担心是有道理地，但我给出上面的结论也并不是信口开河。通过银海园地现状，我们大家现在应该有这样的共识，那就是，房地产开发与经营离不开市场营销策划，如何对待这种营销策划、如何具体运作营销策划都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以一定要有整体大局观，一定要注意搞清楚所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
非凡是做房地产策划的专业公司，其工作实质就是制定开发楼盘的远景目标规划以及详细的计划指定和细节落实。针对银海园的全面开发和未来的销售，从满足消费者的不同需求出发，我们已经给出了一揽子解决方案，也就是说我们已经做了针对未来全面开发的银海园的前营销工作。我们认为，如果能够从购买者的需求出发去规划和建设，不但可以盘活现在已经建好的这四幢楼，在这个项目上实现赢利也几乎是可以肯定的！”任一凡肯定的语气让银海公司的人越发不理解了。
“你们看，这里是银海园已经开发建设的四幢楼，而这里，”面对这些疑问的眼光，任一凡拿起一支铅笔，在图纸上画了几个方块形的图案对大家说：“我们可以建设一大片低楼层低密度高绿化的景观大宅。并改掉这个楼盘银海园的名字，更名为科技生态园。改这个名字不是为了赶时髦，而是我们将在未来的建设中溶入很多高新科技。
科技两个字一是体现这个小区本身的科技理念，二是它毗领a市的高新科技园区，具有地域特点；生态就好解释了，它的内涵是绿化、环保和人文。大家都知道，随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。如果我们顺应了购房者的这一要求，小区开发以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园，那这种产品当然会受到消费者的追捧，所以在开发上，我们不会一味地去迎合市场，而是要有目的地去引导市场。
银海园、也就是生态园所处的地理位置和自然环境已经很契合这些条件了，只要我们在此基础上加以完善就可以了，我们暂且将其命名为生态园二期，这部分开发的住宅最高为三层。吴总工计算过，在这一区域中，可以建成十二幢这样的三层楼，每幢9个单位，每个单位的平均面积为二百平方米，二期的总建筑面积为21600平方米，预计售价13000元/平方米以上”
“这恐怕不行，”听任一凡说到这里，白工程师沉吟着摇头打断了任一凡“如果按照这种规划来开发，13000的价格，房子卖应该是好卖的，但如果在这么大的一块区域里只建一万五千平方米，却要给那么一大片的土地设计景观做绿化，成本太高，最后恐怕也会没什么利润了，就是有也只能是微利。”
“当然，我所说的13000的价格只是现在的估算，如果真的如此开发，具体定价会根据详细的市场调查来制定，以现在a市现有的类似的住宅的定价来看，相信应该只会多不会少。另外，关于整体规划我还没有说完。”任一凡微笑着，认真地回应了白工的话，老白也许是觉得自己没等任一凡把话说完就说话，有点不好意思。
几个人都在沉思着，任一凡对他们的表现心中有数，他用铅笔在另一侧也画下几个方块继续说道：“大家再看，我们在毗邻城西普通住宅的这里，建设5幢层左右的高层住宅，我们暂且将其命名为生态园三期，这5幢总的开发面积约为5万平方米，约500个单位，预计售价在5000元/平方米。这一期的开发不但降低了开发成本，也将聚集了这一地区的人气。我们算过，既便是这样，平均算下来，生态园的容积率仍然是极低的。这样一来，加上一期的二万七千平方米，这一地区总的开发面积将达到9万8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整个地区的平均开发成本可以控制在4000元/平方米以下，总开发成本应在四个亿以内，而总的销售收入将达到七个亿。”任一凡平静地说完，银海公司的几个人已经面面相觑地愣住了，他们不得不承认，任一凡讲得很详细、很有道理和说服力，只是他们还是无法相信这些会变成真的。